选址新设施

一个人的业务扩张或搬迁，无论变化涉及一个小的分销地点，一个大的制造设施-或介于两者之间-总是一个令人兴奋和具有挑战性的过程。在你决定如何布置你的新设施，员工和库存之前，花时间考虑你将如何使用你的新地点是很重要的，它的使用将受到什么限制，以及你如何将你的新地点组合在一起，以确保你的新地点将适合你公司的长期需求。以下是在选址新设施时应考虑的一些关键法律和商业问题，无论您的业务是否涉及产品或原材料的制造或包装，分销或零售，或这些的任何组合。

与访问有关的哪些考虑是关键的?

虽然使用某个设施似乎是个简单的问题(是否有路可以让我到达那里?)，但通常情况下并非如此，必要的交通方式不足或不方便会使原本理想的位置变得不受欢迎。除了简单的乘用车交通，在寻找新地点时，与农业综合企业相关的特定运输需求是最重要的。以下是与特定运输需求有关的一些基本考虑事项。

•铁路运输
如果您的公司打算通过铁路运输或接收原材料或成品，了解铁路通道是否可用或可以提供，以及需要什么样的投资(时间和金钱)才能确保足够的通道是至关重要的。在这个过程中要问的一些问题包括:(1)该位置目前是否包括现场或邻近的铁路通道，包括支线轨道或侧线;(二)现时物业拥有人有否与铁路服务提供者订立合约;(3)如果不存在入口，需要采取哪些步骤才能在现场或附近获得此类入口?

与铁路运输公司现有的合同安排往往可以分配给一个新的所有者。然而，这一过程既需要前期投入时间(需要长达12个月的时间才能完成转让审批)，也需要资金(运营商通常要求对财产进行某些调查或对现有铁路进行改进)。如果不存在铁路通道，您的资本成本应包括铺设铁路的相关费用、与承运人进行合同谈判的法律费用以及承运人收取的初始和持续费用。在大多数情况下，尽早与当地铁路运营商联系是有意义的，以确定您在确保铁路接入方面的选择。

•半挂车
与标准卡车或乘用车相比，半挂车进入物业会遇到不同且更大的障碍。半拖车卡车的移动需要更大的转弯半径，因为它涉及到建筑物、架空输送机和位于物业上的装载机构。因此，设施的布局至关重要，以确保有序地进出物业，以及专门的停车场，以处理溢出的交通和等待进入装载码头装卸货物的卡车。

理想情况下，半挂车会以左进、左出或右进、右出的模式从相邻的通道进出一处房产。这种配置最大限度地减少了在物业上重新定位卡车的需要，并且一个设计良好的交通流计划也将允许卡车进入、等待、装载/卸载和退出设施，而不会损害物业周围的其他车辆移动，也不会导致卡车或其他交通偏离到邻近的物业。

在审查已开发物业的可行性时，您应该审查现有的路沿切割，以确定所需的半挂车路径。如果你正在确定要开发一个新设施的土地，一个熟练的土地规划师可以帮助规划改善，以促进有序的交通流动，并且应该咨询当地规划部门，以确定在哪里可以允许道路进入。

•端口访问
根据您公司的位置和商业模式，是否能够进入港口，无论是沿海还是河流，都可能是您新位置的重要访问考虑因素。租赁或获得靠近港口或港口设施的土地通常需要与港口当局谈判，并且通常需要一份长期协议，根据港口当局的码头要求解决关税和最低付款。这些谈判可能很耗时，而且应该包括在房产投入积极使用之前的大量准备时间。

多少土地才算够?

选址清单的一个基本问题应该是确定新地点所需的土地数量。在计算所需土地数量时，必须考虑以下因素:(1)该财产当前预期用途所需的土地数量，包括特殊进入需求;(2)日后扩建一个地点可能需要的土地数量;(3)是否有任何土地可能会因当地管理机构或公路部门未来扩建邻近道路而失去(这在任何预计在未来几年将出现显著增长或商业化的地区尤为重要);(4)符合当地分区规定所需的土地数量，通常由现有的或拟议的财产改进的大致规模决定。最终，所需土地的数量必须与所需地区的成本和可用性进行权衡。

相对于县而言，位于自治市的房产是否有好处?

根据您公司的具体情况，购买位于城市(市政)范围内的房产可能比严格地在县(在一个非法人地区)更有利。位于市政当局内的房产还可以享受到城市服务的额外好处，比如供水、下水道和消防。
虽然提供这些服务当然会有成本，以更高的税收形式存在，但它们的可用性可能会给您的底线带来意想不到的好处。例如，许多保险公司为位于既定消防区域内的财产提供折扣保费。同样，如果附近的供水服务可以延伸到物业，与获得水权和钻井井水相关的费用相比，您的资本成本可能会降低。不出意外，容易获得水，下水道(或安装必要的化粪池设施，包括足够的土地，一个适当大小的浸出场)和公共设施本身是选择新地点的关键考虑因素。

相比之下，拥有位于城市界限之外的房产可能是你新地点的正确选择。农村地区通常没有严格的分区法规，而这些法规规定了土地的使用必须遵守。例如，如果不需要满足特定的分区障碍，您可能能够购买较小的土地。下面将更详细地讨论分区法规对未来新位置的影响。

如何考虑与分区因素有关的新地点的选址?

在任何情况下，物业的分区应该是选择新地点的首要考虑因素。如上所述，有时将没有适用的分区法规。不过，对一处房产当前的分区指定进行调查，应该始终是你选址清单上的首要任务，因为它是允许或禁止你的预期用途的分区。如果有适用的分区法律，您的法律和业务团队应该审查该分区指定范围内允许的使用。来自适当管理机构的分区信(通常可从当地规划部门免费获得)将表明当前的分区指定和财产的许可用途。

在分区指定范围内的一些用途可能是“按权利”使用的，不需要额外的批准就可以进行这种使用。其他用途可能只是“有条件的”，在您被允许对该物业采取此类行动之前，可能需要分区管理机构的具体批准。考虑到这一点，你不应该仅仅因为当前的分区名称不符合你的需求，就自动将某个物业从你的搜索中剔除。
如果您的公司考虑的物业不符合您的分区需求，则有可能修改分区或收到分区变更。分区差异不会改变授予您的财产的指定，但允许您的使用偏离标准。

方差通常是量身定制的，并且可能不允许您在如何使用财产方面有太多的灵活性，因此应该仔细考虑方差的性质，以确保它满足您公司的长期需求。另一种选择是，您可能希望与有关当局合作，彻底改变分区指定。无论哪种情况，这些活动都应该在尽职调查阶段的早期完成，因为它们可以决定或破坏一个地点的可行性。这也是非常明智的，你在竞争购买物业之前，完成任何所需的变更或变更分区指定。

我们是买、租还是定做?

寻找新地点的另一个重要因素应该是分析您的需求是否最适合购买房产、租赁房产或拥有适合您的设施。长期土地租赁(即30年或更长时间)，能够建造和拥有物业上的改进设施，可能会减少您对土地的初始资本投资，同时仍然满足您的业务需求。在按需建造的情况下，业主同意为满足您的需求提供资金和建造改进，以换取对该物业的长期租赁。

这种选择甚至可以进一步降低您的初始资本支出，但这种安排的谈判和文件在前端更加复杂，需要额外的法律成本和风险考虑。最后，如果你的目标是长期拥有房产，或者房产贬值是你企业财务的一个重要因素，那么直接购买房产可能是首选。

与选址新地点相关的问题、考虑和决定有很多。因此，企业在决策和协商选址过程中的各种安排时，寻求经验丰富的专业人士的建议和协助是至关重要的。土地规划师、具有成熟行业经验的律师和房地产专业人士可以在流程的每一步都增加价值。通过尽早考虑上述问题和问题，并聘请公司内外的正确人士参与确定新地点的过程，您可以确保所选择的地点将满足您公司未来多年的需求。

- - - - - -杰基Roembke